Если продавец предлагает указать в договоре купли-продажи заниженную цену, нужно знать, что такие действия небезопасны. Соглашаться на них не следует.
Предмет договора купли-продажи
В соответствии с
п. 1 ст. 454 ГК РФ
по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Следовательно, предметом договора купли-продажи всегда является вещь (товар).
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 455 ГК РФ, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением предусмотренных ст. 129 ГК РФ особых правил оборотоспособности товаров, ограниченных в обороте, земли и других природных ресурсов, результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации.
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 455 условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Довольно часто участники гражданского оборота забывают о данной норме права.
В соответствии с ГОСТ Р 51303-99 разновидность товаров определяется в виде конкретных марок, моделей, артикулов, сортов. Предмет договора будет считаться несогласованным (а договор соответственно незаключенным), если сторонами он определен как «нефтепродукты», «строительные материалы», «канцелярские товары» и т. п., то есть предмет договора должен быть подробно идентифицирован. Если по договору приобретаются вещи, определенные родовыми признаками, в нем необходимо определить количество таких вещей.
В частности, в Постановлении ФАС СКО от 12.05.2011 № А15-1129/2010 указано, что содержание приложения к договору поставки, накладной и счета-фактуры в совокупности позволяет определить наименование товара (бульдозерно-рыхлительный агрегат), его родовые признаки (Б-170М1.01ЕН), количество (две единицы), стоимость (1 975 тыс. руб.). В связи с этим у суда отсутствовали основания для вывода о незаключенности договора поставки.
Если сразу определить полный и необходимый товар не получается, лучше всего заключить рамочный договор, благо правомерность заключения таких договоров признается судебной практикой (см., например, Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 № 06АП-6294/2012).
Однако не следует забывать, что в случае заключения рамочного договора условие о предмете договора купли-продажи должно быть отражено в приложениях (протоколы, спецификации, заявки и т. д.), подписанных сторонами. Если этого сторонами не сделано, договор купли-продажи товара будет считаться незаключенным. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 28.09.2010 № А56-73373/2009 сказано следующее.
Согласно пункту 1.2 Договора сроки поставки товара, количество товара, а также цена за единицу товара указываются в спецификациях, являющихся неотъемлемой частью Договора.
Как установлено пунктом 2.1 Договора, поставка товара производится на основании заявок покупателя, которые предоставляются поставщику не позднее 12.00 дня, предшествующего дню поставки, и должны содержать следующие сведения: срок поставки отдельной партии товара, количество поставляемого товара, адрес доставки товара.
Материалами дела подтверждается, что поставка товара поставщиком покупателю производилась без предоставления предусмотренных пунктом 2.1 Договора заявок. Доказательств подписания сторонами в рамках Договора спецификаций поставщик не представил.
Кроме того, как обоснованно указал апелляционный суд, товарные накладные, на которые ссылается поставщик, также не являются доказательством, подтверждающим согласование сторонами основных условий Договора, поскольку в разделе «Основание» этих товарных накладных указано «Основной договор», что не позволяет сопоставить их с Договором.
При таких обстоятельствах суд обоснованно признал Договор незаключенным в связи с несогласованием сторонами одного из его существенных условий (количества товара), позволяющих надлежащим образом его идентифицировать.
Количество товара может быть установлено в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении, допускается также согласование количества товара путем установления в договоре порядка его определения (п. 1 ст. 465 ГК РФ). Арбитры считают условие о количестве товара согласованным в случае, если количество товара определяется в счетах (Постановление ФАС МО от 05.09.2013 № А40-144958/12‑32‑1375) и товарных накладных (Постановление ФАС СЗО от 07.09.2010 № А56-81471/2009).
Таким образом, формулируя предмет договора купли-продажи, стороны должны детально определить наименование и количество товара. К примеру, условие о предмете договора может быть сформулировано следующим образом:
Продавец обязан передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить лифтовое оборудование производства РУП завод «Могилевлифтмаш» (принадлежащее Продавцу на праве собственности) – лифт пассажирский ЛП-0406Б г/п 400 кг, V – 1,6 м/с, на 9 остановок, кабина непроходная, двери кабины шахты 700х2 000 мм, огнестойкость EI30 – 3 единицы.
Оборудование должно строго соответствовать технической спецификации лифтового оборудования (приложение 2 к Договору).
Оборудование должно быть безопасным для жизни, здоровья, имущества потребителя и окружающей среды при обычных условиях его использования, хранения, транспортировки и утилизации. На момент купли-продажи оборудования оно должно быть новым, ранее не находившимся в употреблении, являться собственностью Продавца, не являться заложенным или предметом исков третьих лиц. Передаваемое оборудование должно соответствовать требованиям стандартов по качеству и безопасности, утвержденным нормативно-технической документацией.
На рынке недвижимости нередки случаи, когда продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу (подробнее об этом ниже). И на первый взгляд в этой ситуации нет ничего экстраординарного, но по факту, во-первых, это незаконно, а, во-вторых, скрывает ряд рисков для каждой из сторон сделки. Подробнее обо всех нюансах продажи жилья по договору с заниженной стоимостью читайте в материале.
Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.
«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов. «Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?
Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?
Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.
Почему продавец лукавит
Когда покупатель и продавец заключают договор купли-продажи — ДКП, они фиксируют в нем основные договоренности. Цена не является существенным условием такого договора. Если она не прописана, никаких санкций не будет, да и в регистрации в ГИБДД не откажут.
Сотрудники ГИБДД внесут все сведения из договора, который предъявил покупатель, в свою базу данных. В этой базе есть отдельная строка для стоимости автомобиля, если она была указана в ДКП. ГИБДД обязана передавать в налоговую данные не только о смене собственника, но и о дате заключения договора и стоимости автомобиля по договору, если эти данные есть.
Так выглядит часть той формы, которую сотрудники ГИБДД обязаны передавать в налоговую. От руки ее заполнять не нужно — это происходит автоматически. Такой порядок действует с января 2018 года — до этого информация о цене сделки в ФНС не передавалась
Один экземпляр ДКП остается в ГИБДД. Если любая из сторон потеряет свой экземпляр договора, то в случае судебных разбирательств его можно истребовать из ГИБДД. Этот договор может стать доказательством факта сделки — вместе со всем, что в нем написано, и ценой автомобиля в том числе. Так что продавец лукавит, говоря, что о стоимости автомобиля никто не узнает. Она будет зафиксирована документально сразу в двух ведомствах.
Если не указать цену в ДКП, проблему это не решит. Налоговая все равно узнает о сделке и будет ждать от продавца декларацию по НДФЛ.
Чем искусственное занижение цены опасно для продавца?
При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.
Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре. При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся. И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.
Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы. Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец. Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.
А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).
Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно. К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам. И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.
Чья инициатива?
Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».
Схема сделки купли-продажи жилья с неполной стоимостью в соглашении
Алгоритм реализации подобного рода сделки выглядит следующим образом: при подписании договора купли-продажи квартиры непосредственными участниками процесса, получение продавцом денежных средств от покупателя подтверждается расписками, которые оформляются при личном присутствии приобретателя и по строго установленному образцу:
- Первая расписка пишется на сумму указанную в официальном договоре
- Вторая расписка пишется на разницу от фактической стоимости и цены, указанной в основном соглашении
После этого, все деньги (и первая, и вторая часть) закладываются в заранее арендованную банковскую депозитарную ячейку, условием доступа к которой будет являться договор с отметками Россреестра о регистрации перехода права собственности на объект. Ключ от хранилища при этом остаётся у покупателя. После успешного завершения процедуры регистрации возникновения права собственности на квартиру, участники сделки встречаются в банке и обмениваются ключом от сейфа и расписками. На заключительном этапе купли-продажи, жильё передаётся новому собственнику с подписанием соответствующего акта, в котором также фиксируется отсутствие каких-либо взаимных материальных претензий.
Как составить договор купли-продажи: нужен ли нотариус
До 2016 года участие нотариуса в составлении договора купли-продажи квартиры не было обязательным. С января 2016 г. нотариальное оформление договора стало обязательным в некоторых случаях:
если объект или одна из его долей принадлежит ребенку;
если собственников жилья несколько (исключение – супруги-собственники).
31 июля 2019 года последнее правило отменили. Теперь, если во время заключения сделки присутствуют все долевые собственники, участие нотариуса необязательно.
В остальных случаях оформлять договор можно в простой письменной форме самостоятельно. Это достаточно рискованно, поскольку при несоблюдении законодательных норм всегда есть вероятность, что документ признают недействительным. Кроме того, далеко не все собственники недвижимости владеют в полной мере информацией о том, каким должен быть правильный договор купли-продажи квартиры.
Пример. Семья Федоровых купила двухкомнатную квартиру у отца и его совершеннолетней дочери. Договор был составлен самостоятельно без нотариального заверения. В дальнейшем выяснилось, что девушка страдает психическим расстройством и признана недееспособной по решению суда. Во время заключения сделки она вела себя абсолютно нормально, и ни у кого не возникло мысли о наличии у нее психического заболевания. Через несколько месяцев в интересах недееспособной выступил орган опеки, суд признал договор купли-продажи недействительным.
Почему оформление сделки у нотариуса более надежно? Нотариус делает запрос в Росреестр и получает выписку, подтверждающую сведения о предмете сделки. К моменту подписания он владеет информацией о том, поставлен ли объект на кадастровый учет, кто является его собственниками, есть ли обременения. Не менее важно получить подтверждении дееспособности собственника. Такая проверка делает сделку более безопасной для покупателя.
Как покупателю обезопасить себя
Соглашаться или нет на предложенное занижение стоимости в документах, покупатель решает самостоятельно, взвешивая все риски и последствия.
Юристы рекомендуют предпринять ряд мер безопасности:
- не стоит указывать слишком низку цену, чтобы не было повода для оспаривания;
- соглашаясь указать неполную цену, крайне важно быть уверенным, что соблюдены все требования к процедуре и документам, чтобы избежать угрозы расторжения договора согласно ст. 450 ГК РФ;
- все жильцы должны быть выписаны до сделки;
Следует тщательно проверить, не нарушает ли сделка права других граждан – продавца, членов их семьи, возможных претендентов на недвижимость.
Механизм продажи
Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.
Чем рискует покупатель?
Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон. А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.
Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский. Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.
С чего начать покупку вторичного жилья?
Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?
Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.
Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.
Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. «А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.
Юридическая помощь и услуги риэлтора
Как опытный высококвалифицированный специалист в сфере оборота вторичной городской и загородной недвижимости, готова сопроводить сделку любой степени сложности, в том числе и с неполной стоимостью в договоре купли-продажи. Дерзайте, но помните, что инструмент занижения требует от исполнителя ювелирных настроек, в умелых руках – это уникальная возможность для существенной экономии семейного бюджета, а при кустарной реализации – это ни что иное, как бомба с часовым механизмом. В случае возникновения любых вопросов – за консультацией, разъяснениями и услугами обращайтесь, буду рада помочь.
Всегда ваша – Татьяна Мамонтова частный риэлтор-юрист, работаю по Москве и Московской области